2026 二手樓驗收
識破化妝樓
保障買家權益
香港二手樓市場「化妝樓」陷阱處處。詹Sir 團隊以紅外線熱成像、 濕度測試儀及 25+ 年實戰經驗，為你揭開新油漆下的真實狀況。
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二手樓驗收是什麼？
二手樓驗收（又稱二手樓驗樓）是準買家在物業交易過程中， 聘請獨立驗樓師對心儀單位進行全面檢驗的服務。與新樓驗收追討發展商不同， 二手樓驗收的核心目的是幫助買家在落實交易前掌握物業真實狀況， 以便決定是否購買、如何議價、預備多少維修預算。
香港二手樓市場存在大量「化妝樓」現象 — 業主為求賣得好價， 在賣樓前重新粉刷、鋪新地板、換新潔具，把多年累積的滲漏、 結構、電力老化問題全部掩蓋。沒有專業驗樓，買家根本無從察覺， 直到入伙後才發現需要動輒數十萬的維修費。
成交前驗 vs 成交後驗
法律後果完全不同
這是業主最容易忽略的關鍵時機。錯過了成交前的驗樓窗口， 就失去所有議價和保障空間。
| 比較項目 | 成交前驗（建議） | 成交後驗（風險高） |
|---|---|---|
| 法律地位 | 驗樓報告可作議價或撻訂依據 | 已成交，發現問題只能自費維修 |
| 議價空間 | 可憑報告要求業主減價或維修 | 完全沒有議價空間 |
| 撻訂風險 | 若發現重大結構問題，可考慮放棄交易（按合約條款） | 已交易，無撻訂可能 |
| 心理壓力 | 了解清楚才下決定，安心 | 已成業主，發現問題才後悔 |
5 大化妝樓陷阱
基於詹Sir 團隊驗收逾 20,000 個單位實戰經驗，這五類掩飾手法在二手樓市場最常見。
新油漆掩飾裂紋
賣樓前重新粉刷牆身，把結構裂紋、滲水水漬全部蓋住。我們會用紅外線熱成像穿透油漆層，偵測底層問題。
新地板蓋住滲水
鋪上新木地板或膠地板，掩蓋之前的滲水痕跡及樓板下陷。我們會用濕度測試儀量度地板下方含水量。
新潔具掩水管
更換新洗手盆、座廁，但不換背後的鏽喉、滲漏喉管。我們會檢查接駁位及加水測試。
假天花掩飾滲漏
用石膏板或鋁扣板做假天花，遮蓋上層單位的滲水。我們會用內窺鏡探視假天花內部。
新窗簾遮鋁窗問題
厚重新窗簾遮住鋁窗變形、防水膠老化。我們堅持掀開所有窗簾全面檢查鋁窗。
二手樓驗收檢查範圍
結構安全
- 天花、樑柱裂紋及混凝土剝落
- 樓宇傾斜及沉降跡象觀察
- 承重牆與非承重牆識別
- 石屎剝落（石屎癌）初步檢驗
滲漏勘察
- 天花、牆身水漬與發霉
- 紅外線熱成像偵測隱藏濕氣
- 濕度測試儀逐區量度
- 浴室、廚房地台漏水跡象
- 外牆滲水及窗台水痕
電力老化
- 電線老化、絕緣層破損
- 電掣箱規格是否符合現代用電
- 插座接地及極性測試
- 舊式鋁線、布電線檢查
喉管系統
- 鐵喉、銅喉鏽蝕程度
- 去水速度及堵塞觀察
- U 型隔氣狀態
- 水壓測試
- 水錶位、總掣狀況
結構問題
- 樓板下陷、地面傾斜
- 門框、窗框變形觀察
- 牆身垂直度量度
- 假天花內結構初步檢視
裝修狀態
- 現有裝修使用年期評估
- 防水層老化跡象
- 瓷磚空鼓、剝落
- 木地板、浴櫃發霉
- 預估翻新所需預算範圍
專業儀器穿透化妝層
- 1
紅外線熱成像儀
穿透新油漆與假天花，偵測隱藏滲水與批盪空鼓。
- 2
濕度測試儀
逐區量度牆身、地板含水量，識別過往滲漏痕跡。
- 3
內窺鏡
探視假天花、儲物櫃內部及喉管接駁位。
- 4
激光測距 + 水平儀
量度樓宇傾斜、樓板下陷及門窗變形。
為何二手樓需要兩位驗樓師同時在場？
時間有限的現實
二手樓驗收通常只能取得 1.5 至 2 小時的入屋時段（現業主仍居住或需配合地產經紀）， 但要檢查的範圍比新樓更廣（包括滲漏歷史、結構、裝修壽命）。 兩位驗樓師同步進行可以充分利用每一分鐘。
交叉驗證減低遺漏
舊樓的隱藏問題複雜多變，兩位驗樓師交叉檢視同一範圍， 可以彼此補位、減低遺漏。同時兩人對結構問題的判斷可以相互印證， 結論更具說服力，買家可以更安心做決策。
建議寫入臨時買賣合約的驗樓條款
在簽臨約時加入此類條款，可保留撻訂權利及減低交易風險。 下方是參考文字，實際應用請諮詢代表律師確認措辭。
預約流程
WhatsApp 諮詢
提供物業地址、樓齡、預計交易時間表，我們即時報價並建議驗樓時機。
協調入屋時間
與地產經紀及現業主協調驗樓時段，建議在簽臨約前或撻訂期內進行。
雙驗樓師同檢
2 位驗樓師同時在場，分工進行結構、滲漏、電力、喉管全面檢驗。
決策報告
2 個工作天內交付詳細報告及購買決策建議，包括維修預算估算。